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2018.05.14
ファクタリングの事例

不動産経営のファクタリング事例を紹介

不動産経営におけるファクタリングの事例とは?

土地や建造物など大きな買い物をした後、家賃や物件使用料などで着実に利益を回収していくのが不動産業。
先行投資が大きいので、急な出費がうまく捻出できないときにはファクタリングによる売掛債権の早期現金化が役に立ちます。
また、もう金融機関からの追加借入がのぞめないという自己資金の少ない不動産経営者でも、ファクタリングなら利用することが可能です。

なぜ不動産経営にはファクタリングが必要か?

理由1 大金が動く

不動産業界は、土地や建造物の購入や、突発的な設備故障など、 一気に大金が動くので、資金ショートを起こしやすい業界です。
くわえて、不動産購入後に売上が計上されていく仕組みとなので、費用の先払いが基本。
黒字倒産してしまうことも珍しくはありません。

特に個人事業主の場合は、少額の自己資金に、金融機関からの借入れを合わせて経営を行うことが多いため、急な出費時は資金調達が難しくなります。
しかし、ファクタリングなら、金融機関からの追加借入がのぞめなくても、売掛金という自己資産を活かして必要な資金を確保することができます。

理由2 売掛債権に信頼性がある

不動産業界は、家賃や管理費、さらには物件使用料など、定期収入の売掛債権を取り扱っています。
ファクタリングという方法は、売掛債権の信頼性を重視する取引なので、このように安定した売掛債権を取り扱う不動産業界は、利用に適しているといえます。

ただし、物件を借りている個人と一人一人契約することはあまり現実的ではないため、ファクタリング会社との2社間契約が基本です。

ファクタリングの2社間取引と3社間取引の違いを確認

理由3 個人オーナーの経営をサポート

不動産経営には 不動産業を本業とする個人事業主や法人に限らず、丸ごと不動産を相続したり、土地の有効活用のために不動産経営を始めたばかりの個人オーナーが存在します。

ファクタリング会社の中には、こういったアパートやマンション等の個人オーナーのために、家賃の集金代行・前払いだけでなく、賃貸物件で孤独死があった場合の家賃損失の補償など、枠組みにとらわれない包括的なサービスを提供しているところもあります。

不動産経営を始めたばかりの方や、副業で不動産業を営んでいる人にとっては、ファクタリングを行うとともに、事務の効率化と利益保険をかけることができるということです。

不動産経営のファクタリング活用事例

不動産経営のファクタリング活用事例

ケース1 追加借入せずとも大丈夫でした

(48歳/500万/2社間ファクタリング)

脱サラした友人の薦めで、副業として不動産業を営んでいました。

初期投資の少ない中古アパートの経営をいくつか持っていましたが、ちょうど折悪しく経営当初に震災発生。
その影響を受けて、私が持っているアパートでも大規模な工事を行う必要性に迫られました。

未曾有の大震災だったので、思いの外費用がかさんだのはいうまでもありません。

想定外の莫大な修繕費によって、資金繰りは予定計画よりも厳しい状態に追い込まれました。

本業からお金を回すという手もなくはなかったのですが、銀行融資との兼ね合いから少し躊躇われます。

そこで、当時不動産収入の主軸としていたマンション8棟の家賃収入をファクタリングすることに決めました。

迅速に工事対応することで、住民からも厚い信頼も得ることができてよかったです。
私のように、追加借入をして、来期の審査に影響を与えるようなことを避けたいという不動産経営者には、もってこいの手段なのではないでしょうか。

ケース2 土地購入資金に利用

(54歳/3000万円/2社間ファクタリング)

不景気のあおりをうけて、懇意にしているアパレルメーカーが不採算事業の清算をはじめることに。
その計画の一端として、不用地を手放すという話が出たようで、その土地を購入しないかと担当者に持ちかけられました。

好条件だったので、転売先もすぐにいくつか候補が思い当たり、購入すれば確実に利益は確保できる土地です。

しかし、我が社はちょうど他の案件で手持ち現金が不足しており、すぐに商談をまとめることはできない状態。

他にもいくつか不動産仲介をお願いするあてはあるので、断るならなるべく早く返事が欲しいと迫られ、困っていました。

競合他社にとられる前に案件をまとめてしまいたい、と気持ちははやりますが、いい解決策は出ません。
そんな風に、どうしても一部の資金を工面できず、もうダメかもしれないと諦めかけた時、ファクタリングという方法を知りました。

その対応スピードは圧巻で、申込後、2日後には現金を手にすることができました。
もちろん、手数料が高く、金融機関からの借入と比べるとコスト面では劣ると感じはしましたが、この方法がなかったらみすみす利益の大きい案件を逃していたので、とても助かりました。

利用時は、一種の賭けだと思いましたが、無事他社に乗り遅れることなく話を進めることができたのは、ファクタリングのおかげです。

ケース3 排水トラブルで空室続出!

(61歳/1600万円/2社間ファクタリング)

アパート・マンションを複数経営しています。
その中でメイン収入だった、一番大きな物件の収益が、急速に悪化しました。
工事の欠陥による排水トラブルが、当時一部のメディアなどで取り上げられ、悪評が広まってしまったのです。
満室だったマンションは、この事故を原因に空室が激増。

長年培ってきた不動産経営ノウハウには自信がありましたが、それも立て直す元手があればの話です。
今まで満室だったメイン収入の物件の現状回復費用、広告宣伝費にくわえて、他に手がけていた物件に関する返済比率もかなり高くなっていたので、資金はショート寸前でした。

そこで、手っ取り早い延命策としてファクタリングを導入したしだいです。

今回のケースのように、空室率の改善や収入面の見直しなど、戦略の一時資金としては利用価値が高い手段で本当に助かりました。
その一方、コストのことを考えると、もともと資金的な体力のない企業や個人事業主の方が、闇雲に利用するのは危険な資金調達方法のようにも感じたというのが本音です。

特に、具体的な措置や、見通しがない場合の延命策としては、いたずらに資金繰りを悪化させるだけかな、というのが利用後の印象ですね。

ケース4 融資の代替手段として活用

(70歳/2300万円/家賃収入ファクタリング)
中小企業の不動産会社です。

賃貸の契約をメインに長運営した結果、安定的な定期収入のおかげで余剰資金がたまりました。
貯蓄するだけではもったいないと考え、少しチャレンジ精神を出してみようかなと一念発起、不動産売買の方にも手を回すことにしたのです。

しかし、不動産業は初期投資が大きいので、一時的に出費が重なる見込み。

公的融資を受けたかったのですが、中小の不動産業というのは信用が薄いのか、銀行にも保証協会にも実行してもらえませんでした。

そこで不足金額の充填のために、家賃収入ファクタリングというサービスを利用しました。

前まではファクタリングはとても手数料が高いと聞いたことがあり、敬遠していた節があるのですが、業界の発達と売掛債権の信頼性が評価されたおかげで、一桁台の手数料ですみました。

歳をとるとなかなか新しいことに手を出すのが億劫になってきますが、画期的なツールだと判断したら、恐れずに活用していきたいですね。

ケース5 経営面でのサポートが有難かった

(58歳/200万円/家賃収入ファクタリング)

祖母の名義で神奈川県のアパートを経営しています。
祖母はまだ存命ですが、実家が都内なので祖母が管理することは難しく、実質的な権限は私が握っている状態です。

しかし、私自身も都内で自営業をしている身。
家賃滞納の催促や入居者トラブルなど、いくつか問題を抱えていることは承知でしたが、なかなか不動産経営に割く時間がありません。

何か良い手立てはないものかとインターネットを渡り歩いていたところ、家賃収入ファクタリングという方法に出会いました。

正直、そこまで早期現金化に惹かれていたわけではなかったのですが、家賃の集金代行や滞納への対応など、実質的な事務削減精神面の負担軽減になるという観点から、契約を決めました。

手数料分、利益は目減りすることになりますが、収支のバランスについて相談に乗っていただいたうえで取引を決めたので、特に不満はありません。

肩の荷がおりて本業に腰を入れることができたので、不動産経営に不慣れな私のような人には、おすすめです。

家賃収入ファクタリング

活用事例の中にもいくつかキーワードとして出てきた、家賃収入ファクタリング。

これは、不動産業の安定的な売掛債権である家賃収入に注目した、賃貸料の早期現金化に特化したファクタリングサービスです。

集金代行をはじめ、未払い賃料に関しても対応してくれるので、不動産経営者にとって、家賃収入を確保することができます。

手元に届くのは家賃から手数料を差し引いた金額になりますが、物件の部屋数や規模などを加味して相談に乗ってくれます。
入居者トラブルなどで悩みを抱えていたり、不動産経営はあくまでも副業で、なるべく事務を簡素化したいという方におすすめのファクタリングです。

必要書類

家賃収入ファクタリングは、不動産経営に特化したサービスなので、申込に必要な書類が通常のファクタリングとは異なります。
条件によって異なりますが、主要な必要書類は以下の通りです。


  • 土地の公図
  • 土地、建物の不動産登記簿謄本、評価証明書
  • 納税証明書(市税、県税、国税)支払い状況の証明書類(管理費、修繕積立金、家賃集金代行料等)
  • 家賃明細書(領収書、通帳)賃貸借契約書
  • 残高証明書(住宅ローン等)

ファクタリングの活用場面

不動産経営におけるファクタリングは、利用者の立場や目的で活用すべきか否かが大きく異なります。

不動産経営が本業の場合、想定外の修繕費や、ファクタリング手数料を鑑みても価値がある先行投資など、その後きちんと収益確保の見通しがある場合のみの利用がおすすめです。
いくら他業種よりも手数料相場が低いとはいえ、既に事業が停滞している中で、出口戦略のないままの利用すると、後々さらに資金繰りに苦しむことになりかねません。

反対に、不動産経営が副業など、利益面よりも運営面に負担を感じているようでれば、多少の手数料は管理費と割り切って、家賃収入ファクタリングを利用するのも手です。

余計なことを考えず、専念できる環境を整えた結果、本腰を入れた別事業の利益が伸びるということも十分にありえるでしょう。

まとめ

土地や建造物の売買など、一度に大金が動く取引や、設備故障の修繕費など急な出費が多い不動産業には、ファクタリングはいざという時に頼りになる方法です。
また、家賃や物件使用料など、信頼性の高い売掛債権を取り扱うという面でも、不動産業はファクタリングが適してた業種といえるでしょう。
しかし、ファクタリングの手数料をうわまわる収入の見込みや、経営悪化の出口戦略がないままに、一時しのぎとして使うと、逆に自身の首を縮める可能性もあるので注意が必要です。

ファクタリングの仕組みはこちらの記事で詳しく解説しています

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